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房产借名登记中事实权利人和名义权利人的关系

发布时间:2019-07-10
  中文摘要
  
  房产是民众赖以生存的基础保障。在社会经济发展过程中,房产借名登记的现象屡见不鲜。2015 年初公布的《不动产登记暂行条例》其目的之一就是规范此类不动产交易登记行为。然而在我国现实生活中,一些当事人出于各种各样的目的,借用他人名字购买房产并登记在出名人的名下,而借名人拥有真正的处分权利,这便导致不动产登记簿上所宣示的物权真实状态不一致,造成法律物权同事实物权分离的后果。房产借名登记合同不仅使当事人的权利面临风险,而且在此合同下产生的不动产交易也会导致社会经济的不安全,严重的将会违反法律或者破坏不动产统一登记秩序。在当前现实生活中,借名登记的原因很多种,具体情形也不尽相同,不同法院确认关于房产借名登记合同的效力以及房产的归属上各有各法院的观点。之所以存在不同的观点和处理方式,是因为借名登记包含复杂的法律关系,涉及多方主体,不仅仅是借名人(事实权利人)与出名人(法律物权人)之间的借名买房、登记关系,而且在出名人违反约定处分房产时还可能涉及到第三人。从我国目前的立法现状和司法实践上看,在第三人的保护和事实权利人的保护上略倾斜于第三人,因此明确其中问题,完善对于房产借名登记合同案件中事实权利人保护的方法,统一司法实践的做法尤为重要。本文的尝试探讨房产借名登记中事实权利人和名义权利人之间的关系,并试着分析房产借名登记合同的性质,明确对事实权利人保护的依据及必要性,为具体规则的完善提供理论支撑。并在此基础之上,结合我国当前房产借名登记案件中对事实权利人保护的现状以及存在的问题,借鉴其他国家地区的相关经验,并提出房产借名登记中事实权利人保护措施的完善建议,以期能够对社会经济的稳定发展有所裨益。  
 
  关键字:  房产借名登记;事实权利人;利益保护。

房产借名登记中事实权利人和名义权利人的关系

  
  Abstract
  
  Property is the basic guarantee for people's survival. In the process of social and economic development,the phenomenon of property registration by name is common. One of the purposes of the provisional regulations on real estate registration published in early 2015 is to regulate the registration of such real estate transactions. In our real life,however,some of the parties for the purpose of all kinds of private,agreed with the party name to buy real estate and registered in his name,and the other party enjoy real estate real right,it will lead to the real property register declares do not match the true state of real right,the separation of property rights with the fact that the real right law consequences. The real estate loan registration contract not only puts the rights of the parties at risk but also causes the social and economic insecurity in the real estate transaction under the contract,which will seriously violate the law or undermine the unified registration order of real estate. In the current real life,there are many reasons for the name registration,and the specific situation is also different. Different courts have different opinions on the validity of the house property name registrationcontract and the house property ownership. Exist different points of view and handling,because borrow name registration contains complex legal relationship, involve multiple main body , is not only borrow celebrity holder (facts) with a celebrity (the real right law) borrow to buy a house,register,and in the celebrity breached the contract,disposing of the housing may also involve the third person. The protection of bona fide third party in the property law of China is relatively perfect, but the protection of the factual property right person in the property name registration is still not enough. Therefore, it is particularly important to clarify the problems in the protection of the factual property right person in the property name registration contract case and to unify the judicial practice. This paper attempts to explore the relationship between the real estate right and the nominal right holder in the property name registration, and tries to analyze the nature of the real estate name registration contract,to clarify the basis and necessity of the protection of the real estate right person,and to provide theoretical support for the improvement of specific rules. And on this basis,combining with the current housing lend to the fact that the real right registration of protection of the current situation and existing problems, and using the experience of other countries and regions,and advances some concrete Suggestions to protect the interests of the fact that the real right person,perfect the system of real estate fact holder protection,in order to borrow name registration in the fact that the real right person compared all-round protection.
  
  Key words:  Property registration by name;factual rights holder;interest protection。
  
  一、绪论
 
  
  (一)研究背景及意义。
  
  1.研究背景。

  
  随着我国的不断发展开放,伴随而来的是房价的不断上涨趋势,因此而引起关于房产的纠纷也越来越多。在此其中有部分人出于私下目的而借他人名义购房登记,这种购房方式会使房产的法律物权和事实物权不一致从而引发争议纠纷。
  
  虽然我国目前的《物权法》明确规定不动产物权的归属依据不动产登记簿的登记确定,但是在现实生活中仍然有大量的房产物权登记和真实物权人不一致。由于借名买房的现象频繁发生,导致此类房产纠纷逐渐开始受到各界的关注。在我国现实生活中,一些当事人出于各种各样的目的,借用他人名字购买房产并登记在出名人的名下,而借名人拥有真正的处分权利,这便导致不动产登记簿上所宣示的物权真实状态不一致,造成法律物权同事实物权分离的后果。房产借名登记合同不仅使当事人的权利面临风险,而且在此合同下产生的不动产交易也会导致社会经济的不安全,严重的将会违背法律或者破坏不动产统一登记秩序。在当前现实生活中,借名登记的原因很多种,具体情形也不尽相同,不同法院确认关于房产借名登记合同的效力以及房产的归属上各有各法院的观点。之所以存在不同的观点和处理方式,是因为借名登记包含复杂的法律关系,涉及多方主体,不仅仅是借名人(事实权利人)与出名人(法律物权人)之间的借名买房、登记关系,而且在出名人违反约定处分房产时还可能涉及到第三人。
  
  2.研究意义。
  
  虽然我国《物权法》采取的是不动产登记制度,但是在我国国情经济下产生的各类有关房产借名登记案件,可能会与我国所规定的不动产登记制度有所违背。因此,厘清房产借名登记行为,对于我国的经济发展而言具有理论实践意义。从微观层面上来说,可以明确各方相关当事人权利义务,使得真实权利人的合法权益得到更好的保护。从宏观层面,为相关具体法律规则的完善提供理论支撑,为我国社会经济的安全提供坚实的基础保障。
  
  (1)理论意义。
  
  第一,我国民法理论界关于房产借名登记合同的效力存在争议,本文试图分析在不同情况下借名登记合同的效力,为研究如何保护事实权利人提供理论基础。
  
  第二,为保护不动产事实权利人提供充分的理论依据。一般来说,在一个标的物上的法律物权与事实物权应当是统一的,即存在于该标的物之上的物权就是法律物权,法律物权人对标的物的是具有支配权的。然而也有例外情况,也会出现法律物权与事实物权不一致的情形。此时,我国不动产物权变动中另一重要原则—“公示公信原则”就开始发挥作用,物权公示方式具有推定权属正当性和被信赖的功能,物权受让人也因物权公示的功能受到法律的保护。然而,不可否认采取法律公示方式显示出的物权被推定的物权是权属正当的物权,但也可能使真正事实权利人的利益无法获得保护。房产借名登记所产生的物权问题以及其保护的对象便是一种利益衡量以及价值选择。本文结合我国当前房产借名登记案件中对事实权利人保护的现状以及存在的问题,借鉴其他国家地区的相关经验,并提出房产借名登记中事实权利人保护措施的完善建议,以期能够对社会经济的稳定发展有所裨益。
  
  (2)实践意义。
  
  2015 年初公布的《不动产登记暂行条例》其目的之一就是规范此类不动产交易登记行为。此类合同其目的大多介于合法以及非法之间,一定程度上会扰乱不动产统一登记秩序。例如,事实购房人为避免将来可能发生的事实权利人之强制执行,与他人签订借名登记合同,将房产所有权登记于名义购房人名下。在这种情况下,纳入登记的权利人并非真正的权利人,是否承认借名登记合同效力以及是否简单地按照物权公示原则判断房产所有权的归属,不仅关系到事实权利人及名义权利人利益的保护,并且在很大程度上影响不动产登记秩序以及整个市场交易安全、经济秩序。
  
  (二)国内外研究现状。
  
  1.国外研究现状。

  
  房产借名登记是当下社会经济发展下的产物,其出现与我国的人口数量、经济发展状况、社会制度和政策等因素都有密切的联系。因此,房产借名登记是一个有中国特色的实践性问题,在国外的社会背景以及法律制度下几乎不会产生类似问题,因而本文也无法去搜集国外的理论观点,这也是本文的一大遗憾。在此主要考察相关国家对事实权利人保护的制度,以期对我国相应制度的完善提供经验借鉴。国外对不动产事实权利人抑或是名义权利人进行保护,主要与该国是否接受物权行为理论以及采用何种物权变动规则相关。1具有代表性的是法国法系和德国法系。法国法系,主要是指与法国民法中的物权变动规范有“家族相似”
  
  的规范体系,包括法国、日本、意大利。在这些国家的相关民法中,强调物权的变更只根据当事人之间的债权合意进行,不需要物权公示这一形式来认可。但是权利人没有通过物权公示这种方式,就没有对抗第三人的权利这一规则当中,以不动产买卖为例进行分析,可以看出,债权合同的生效就标志着当事人享有受法律保护的物权,此时,即使没有进行不动产登记,买受人的身份也从债权人变成了物权人,其可以进一步转让自己的物权。德国法系,主要也是指与德国民法中的强调物权变动的生效有“家族相似”的规范体系,在奥地利、瑞士等国家相关民法或者在我国台湾相关民法中,关于物权变动,不仅需要当事人之间的意思表示一致,而且还需要物权公示,根据这些有效的公示方式才会发生物权变动。在德国法系中,只有在物权公示之后物权变动才会生效,物权受让人才会因生效的物权变动而被推定其物权具有权属正当性,受让的物权才据此受到法律的保护。
  
  英美法国家在形式上并没有物权和债权的说法,其不动产物权的变动规则也是需要相关的转让登记或者是在转让人在自愿的情形下交付相关的转让书后才可以进行,所以其中仍然存在有法律物权、事实物权等法律关系。对于英美法国家来说,不动产所有权移转不同于动产所有权移转,原则是交易的不动产要进行相关的转让登记或者是在转让人在自愿的情形下交付相关的转让书后,受让人才可以取得受让的不动产所有权。取得不动产所有权的前提是必须是当事人双方之间达成合意的,转让人是真正拥有不动产所有权的,否则,即便完成了物权公示,受让方还是不能取得不动产所有权。
  
  2.国内研究现状。
  
  对于房产借名登记问题,我国国内研究几乎均局限于某一单一领域。此外,关于房产借名登记合同,我国的理论界和实务界对其所产生的房产所有权归属也存在较大的分歧,即便在同类的合同中,事实权利人也得不到同样的保护。对于事实物权,孙宪忠教授对这样认为:“事实物权是与法律物权相分离的真正物权。
  
  它是指在不存在交易第三人的情况下能够对抗法律物权的物权,事实物权的权利主体也称为真正权利人。”2他将物权区分为法律物权和事实物权。所谓法律物权,是指以在法律上以公示的方式记载在不动产登记簿上的不动产物权,从而推定为具有合法所有权的物权。法律物权受到法律的保护,如果产生的交易或者交易的标的是基于在法律物权之上的,则该交易就可以受到法律的保护,反之则不能。
  
  所以,法律物权在当前的社会交易中都可以受到法律的保护。所谓的事实物权,是指能够推翻法律物权而受到保护的权利,前提是不存在善意第三人的情形下。
  
  事实物权权利主体也称事实权利人、真正权利人。虽然事实权利人对不动产支配在不动产薄上无法体现,但是事实权利人有足够的证据证明其所占有不动产的物权人自己的情形下就可以对抗法律物权,就可以得到法律的保护。在当前存在的房产借名登记案件中,事实物权和法律物权常常两者会出现在一个案件里,事实权利人即实际出资的购房人,法律物权人即是被借用名字的或者名义上的登记人。
  
  常翔翱教授认为,法律物权和事实物权应该被平等的看待,两者都需要被法律所保护,只保护法律物权或者只保护事实物权的看法是不正确的。3他认为,如果一味绝对地偏向保护事实权利人,那么将会损害整个社会的交易秩序和善意第三人的合法利益,这就使得合法的交易主体在法律中无法获得预期交易的安全感,并且还会打击交易主体的热情,还会让交易主体对法律失去信任,长此以往,对我国社会经济稳定发展并无有益。但是,在不存在善意第三人的情况下,情况就有所不同了,在此类情形下,如果一味绝对地偏向保护所谓的法律物权,这会使得事实权利人不能真正地维护或者实现自身的合法权益,而真正根本就没有不动产所有权的登记名义人却可以以法律的掩饰下而依法的获得不应该拥有的利益,这也会违背法律基本的原则。因此,对于法律物权和事实物权的保护,需要在物权公示原则的大前提下,对权属正当性确定方式进行调整,即在存在善意的第三人情形下,不动产的物权权属正当性依据权利的外观形式确定,即法律推定的不动产登记表现出来的物权就是正当物权,法律物权人、善意第三人不需要举证证明该不动产的物权正当性;在不存在善意第三人情形下,不动产的物权权属正当性依据其实际产生根源进行把握,由事实权利人来进行举证并证明物权正当性,一旦事实物权正当性得以确定,事实物权就可以对抗法律物权并受到法律的保护。
  
  虽然强调法律物权和事实物权两者都必须进行保护,但这绝不说明其二者的地位都是同等重要的。事实上法律物权占据主导地位。由于在现代市场经济中,交易一般是由各个第三方构成的连锁交易,如何保护诚信第三方的利益,保证交易的公正性成为法律调整的焦点。在法律价值的要求下,所有权的物权法律推定正当性功能具有重要的意义,善意第三人相信不动产登记簿显示权利是可以真实而信赖的,法律上就认定他是善意的交易主体,并保护他们的权利,事实权利人的对抗是被禁止的。这样,即使物权变更中的行为无效,或者物权的让与人是无权处分人,也不能向善意第三人取回物权。同样,除善意第三人以外的第三人取得物权也受法律保护,不受事实物权的限制。所以说,强调房产所有权的法律物权合法正当性,并提供了一个客观地符合交易主体需求的公平交易外部环境,不仅使善意第三人从免于调查交易合法性,还提高了交易效率,也使善意第三人在这个困难的问题得到解决方案,有利于维护稳定的交易。事实证明,对事实物权应该保护,但也不能违背不动产登记外观所展示的信赖。为了获得法律保护,事实权利人必须证明自己权利的合法性,或者证明交易中第三人的主观恶意,以对抗法律物权的行使和流通。事实物权对法律物权的限制否定了法律物权的合法性,阻碍了法律物权进入交易机制。然而,对于公众来说,事实的物权没有经过宣示也没有信赖利益的权利外观和社会公信力,这样就使得交易的过程设置了障碍,使得物权的流通受到阻碍,对提高社会交易效率没有任何的积极意义。要进入交易领域,事实物权必须进行公示,并将其转化为法律物权。当然,此时的物权正当性具有最终的确定性。
  
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  (三)研究方法

  1.文献研究方法
  2.案例分析方法
  3.比较分析方法
  4.价值分析方法
  
  二、房产借名登记和事实物权概述
  
  (一)房产借名登记

  1.房产借名登记的概念
  2.房产借名登记的特征
  3.房产借名登记合同的属性
  
  (二)事实物权
  1.事实物权的概念
  2.事实物权涵盖的情形
  3.事实物权与法律物权二者的区别
  
  三、对房产借名登记事实权利人利益保护的依据与必要性
  
  (一)保护事实权利人利益的法理依据

  1.物权法定主义缓和之需要
  2.正确适用物权正确性判断标准之要求
  3.私法自治之本质反映
  
  (二)保护事实权利人利益的必要性
  1.维护公平正义之迫切需要
  2.避免不动产登记推定力绝对化之必要
  
  四、房产借名登记事实权利人的保护现状
  
  (一)借名购买普通性质房产时保护事实权利人的物权
  (二)借名购买保障性质房产时不支持事实权利人的权利主张
  (三)不界定房产借名登记合同的效力而判决维持现状
  
  五、房产借名登记事实权利人保护存在的问题
  
  (一)事实权利人的保护范围不明确

  1.部分借名登记合同中存在合同无效的情形
  2.善意第三人与事实权利人利益冲突
  3.无充分证据证明房产借名登记合同存在
  
  (二)房产借名登记案件类型及处理方法不统一
  1.房产借名登记案件类型不明确
  2.房产借名登记处理方法不统一
  
  (三)不动产事实物权保护制度不够完善
  1.“习惯物权”成为当事人的交易观念和习惯
  2.登记外不同公示方式相互间的效力顺位不明确
  
  六、房产借名登记中事实权利人保护措施的完善建议
  
  (一)明确事实权利人的保护范围

  1.排除《合同法》52 条规定的合同无效情形
  2.排除善意第三人受让房产并支付合理对价的情形
  3.排除无充分证据证明房产借名登记合同存在的情形
  
  (二)统一房产借名登记案件类型及处理方法
  1.明确房产借名登记案件类型
  2.统一房产借名登记处理方法
  
  (三)完善不动产事实物权保护制度
  1.增加不动产物权登记之外的公示方式
  2.确定登记外公示方式相互间对抗效力之顺位

  结语

  物权公示作为物权法中的基本原则,其基本的正当性经过实践检验,应当没有疑问。不过,这种正当性是有特定适用区域和限制的,并非放置于四海而皆准,正如我们看到的,事实物权在一定程度上给物权公示原则的普适性提出了挑战,尽管与法律物权相比,它们在现实中占据的分量不大,但其中蕴含的问题却值得我们深思。在社会经济发展过程中,房产借名登记的现象屡见不鲜。对于房产借名登记中事实权利人的保护就我国立法现状和司法实践而已略显单薄,因此明确其中问题,完善对于房产借名登记合同案件中事实权利人保护的方法,统一司法实践的做法尤为重要。本文的尝试探讨房产借名登记中事实权利人和名义权利人之间的关系,并试着分析房产借名登记合同的性质,明确对事实权利人保护的依据及必要性,为具体规则的完善提供理论支撑。并在此基础之上,结合我国当前房产借名登记案件中对事实权利人保护的现状以及存在的问题,借鉴其他国家地区的相关经验,提出保护事实权利人利益的具体建议,以期能够对房产借名登记中事实权利人的保护有所裨益。法律的终极目标是能够有效地处理社会中的问题,实现实质性的公平正义。既然目前社会中存在有大量的房产借名登记行为,现有的法律并不能很好地解决事实权利人保护的问题,就应该尽快完善不动产事实权利人保护的制度,给出相应相关的立法、司法解释将此类行为纳入法律调整的范围内,从而达到维护社会公平正义的目的。

  注释

  参考文献

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