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合肥住房租赁市场影响评价指标体系构建

发布时间:2019-04-16
  摘 要
  
  房地产发展 30 余年,住房销售市场增长迅速,而住房租赁市场却发展滞后。发达国家多以住房销售市场与住房租赁市场并行,我国住房销售市场和租赁市场相差甚远。我国房地产市场处于初期发展阶段,与成发达国家房地产市场相比严重滞后[1]。
  
  住房是民生关注热点。近些年随着多地区房价的不断攀升,购房逐渐成为刚需群体的瓶颈。面对此现象,十九大报告指出建立多主体供给、多渠道保障、租售并举,让每个人有所居,缓解目前严峻形势。过去购租并举,现在购和租的顺序发生变化。随着首批 12 个开展租房租赁试点的城市确定,我国正式迈入租购时代。拓展住房租赁市场是缓解房价高涨、改善住房刚需、健全住房保障、构建和谐社会的有效方式。租房租赁市场是住房市场的重要补充,随着租房市场的不断影响,居民的置业观和生活方式都将随之改变,住房租赁市场的大幕已经正式开启。

合肥住房租赁市场影响评价指标体系构建
  
  本文首先对国内外研究住房租赁市场的文献进行综述,对已有研究进行梳理,其次将国内住房租赁市场存在的问题进行汇总,采用专家访谈结合本文理论基础,分析并汇总背后的影响因素,作为问卷的预选因素。再通过问卷调查结合合肥市住房租赁市场实际情况对已预选因素进行评价和补充,确定一套符合合肥市住房租赁市场实际的影响因素评价指标体系。最后主成分分析实证并提出建议和思考,指出不完善的地方并对下一步研究提出展望。
  
  关键词:  合肥市住房租赁市场;影响因素;主成分分析法。
  
  Abstract
  
  Over 30 years of real estate development, the housing sales market has been growing rapidly, while the housing rental market has lagged behind. Most of the developed countries take the housing sales market and the housing rental market as parallel, and there is a great difference between the housing sales market and the rental market in China. China's real estate market is in the initial stage of development,compared with the real estate market in developed countries seriously lagged behind[1].
  
  Housing is a hot topic for people's livelihood. In recent years, with the continuous rise of housing prices in many regions, housing has gradually become the bottleneck ofthe rigid demand group. Faced with this phenomenon, the report of the 19th National Congress pointed out that the establishment of multi-subject supply, multi-channel security, rental and sales simultaneously, so that everyone has a home, alleviate the current grim situation. In the past, the purchase and rent were taken simultaneously, and the order of purchase and rent changes now. With the first 12 cities to carry out renting lease experiments, China formally entered the era of hire purchase. Expanding the housing rental market is an effective way to alleviate the soaring housing prices,improve the housing demand, improve housing security, and build a harmonious society.
  
  The rental housing market is an important supplement to the housing market. With the continuous impact of the rental housing market, the resident's outlook on housing andlifestyle will change accordingly, and the housing rental market has officially opened. In this paper, firstly, the domestic and foreign literature on the housing rentalmarket is reviewed, and the existing research is sorted out. Secondly, the existing problems in the domestic housing rental market are summarized. Then through thequestionnaire survey combined with the actual situation of the Hefei housing rental market to evaluate and supplement the pre-selected factors, to determine a set of factorsin line with the actual impact of the Hefei housing rental market evaluation index system. Finally, the principal component analysis method empirical and put forwardsuggestions and thinking, pointing out the imperfections and future research prospects.
  
  Key words:   Hefei housing rental market;influence factor;PCA。
  
  第一章 绪论
 
  
  1.1 论文选题背景、意义与目的。
  
  1.1.1 研究背景。

  
  近些年,随着城镇化持续发展和房价持续高涨,居住问题热度走高,购房已不能满足多层次群体需求,房屋租赁地位日趋提升,加快房租赁市场培育和发展迫在眉睫。国家部委层面从 2015 年 1 月连续出台一系列培育和发展住房租赁市场相关政策,随后各城市试点工作方案陆续颁布。国家号召,地方响应,顺应发展,推进住房租赁市场发展已成大势。
  
  
  
  1.1.2 研究意义。
  
  (1)促进住房市场多元化发展。住房租赁市场在欧美国家发展多年且运行良好,德国房屋租赁率达 55%[2],美国房屋租赁率达 37%[6],而目前中国房屋租赁仅占 11%。目前国内住房租赁市场发展,从住房租赁市场法律法规建设到日常运营管理,皆为起步阶段。住房租赁市场作为购房市场的有效互补形式,能够实际缓解住房压力,促进住房市场的多元化发展。
  
  (2)缓解目前房价走势。2016 年中国房价在两年沉寂之后,迅速暴涨,一方面是宽松的货币政策,另一方面是股市低迷,房地产成了投资客的主战场,众多城市炒房团频出。合肥 2016 年度房价涨幅领跑全国,房价让刚需人群望而却步。发展住房租赁市场将解决部分刚需人口的硬性居住需求,同时有效缓解房价压力。
  
  (3)提升租房者居住福利。目前国内的租房市场,租赁双方的地位不对等,承租者无法享受配套的教育资源和医疗保障,合同约束无章可循,市场监督流于形式,纠纷产生无法律依托。建立健全住房租赁市场,可以切实保障和提升租房者的居住福利。
  
  (4)转变居民传统住房消费观念。购房市场是传统的主流市场,中国城市发展不平衡,全民购房并不现实,住房租赁市场是有效的补充方式。消费者对购房的热衷部分源于房屋的附带价值,如果承租者通过租房需求得到充分满足,享受相应的附带价值,不仅坚定现有承租者的租房行为,同时引导和转变部分租房观望群体。
  
  1.1.3 研究目的。
  
  住房是每个社会人日常生活的基础保障,由于个体经济水平差异和区域购房限制条款,只有部分群体可以实现购房,部分群体无法实现,住房租赁应运而生。我国住房租赁市场处于初级阶段,起步晚,发展慢,规范性小,在推进住房租赁市场发展过程中,需要面临和克服诸多问题。现有的住房租赁研究多以定性分析为主,缺乏数据统计进行量化分析。加之城市发展的独立性和特例性,每个城市既有共性问题也有个性问题,只有针对性深入研究,才能获得有效结论。
  
  合肥市作为我国首批住房租赁试点城市之一,在住房租赁推进过程中定会出现共性问题,同时也会凸显个性问题。本文基于诸多学者梳理的国内住房租赁市场的实际问题作为研究基础,通过专家访谈对问题背后的影响因素进行预选。将访谈确定的影响因素作为问卷调查的预选因素,结合合肥市实际情况进行问卷调查查补个性问题,构建一套符合合肥市住房租赁市场实际的影响因素评价指标体系,进行主成分分析,为下步合肥市住房租赁工作推进提供参考。
  
  【由于本篇文章为硕士论文,如需全文请点击底部下载全文链接】
 
  
  1.2 国内外的文献综述

  1.2.1 国外文献综述
  1.2.2 国内文献综述
  
  1.3 研究方法和技术路线
  1.3.1 研究方法
  1.3.2 技术路线
  
  1.4 本章小结
  
  第二章 相关概念和理论基础
  
  2.1 住房租赁相关概念

  2.1.1 住房租赁及相关概念
  2.1.2 住房租赁分类
  2.1.3 住房租赁市场
  
  2.2 住房租赁市场研究的理论基础
  2.2.1 需求层次理论
  2.2.2 资源配置理论
  2.2.3 需求和供给理论
  
  2.3 本章小结
  
  第三章 合肥市住房租赁市场现状与发展目标
  
  3.1 合肥市住房租赁市场现状

  3.1.1 住房租赁市场发展阻力
  3.1.2 市场发展助力
  3.1.3 现行推进举措
  
  3.2 合肥市住房租赁市场发展目标
  
  3.3 本章小结
  
  第四章 合肥市住房租赁市场影响因素确定
  
  4.1 合肥市住房租赁市场影响因素识别

  4.1.1 合肥市住房租赁市场影响因素预选
  4.1.2 评价指标体系的构建原则
  
  4.2 问卷调查
  4.2.1 问卷调查样本分析说明
  4.2.2 问卷说明
  4.2.3 问卷样本描述性统计
  4.2.4 住房租赁市场影响因素描述
  4.2.5 调查问卷样本描述性分析
  
  4.3 本章小结
  
  第五章 合肥市住房租赁市场影响因素实证分析
  
  5.1 筛选有效变量

  5.1.1 计算 20 个影响因素的均值
  5.1.2 计算每个影响因素的标准差
  5.1.3 筛选有效变量
  
  5.2 适用性检验
  5.2.1 相关性检验
  5.2.2 数据结构效度检验
  
  5.3 确定主成分的数量
  5.3.1 计算主成分因子的特征根
  5.3.2 分析特征根的变化趋势
  5.3.3 主成分因子贡献率及累计贡献率
  
  5.4 确定主成分的荷载分布及主成分因子表达式
  5.4.1 计算主成分得分系数矩阵
  5.4.2 描述主成分因子表达式
  
  5.5 主成分因子重新命名及释义
  
  5.6 本章小结
  
  第六章 合肥市住房租赁市场发展建议
  
  6.1 市场运作

  6.1.1 建立和完善住房租赁市场管理规章制度
  6.1.2 建立政府与专职部门并行机构和信息平台
  6.1.3 多方位培育住房租赁市场供应主体
  6.1.4 注重住房租赁市场过程监控
  6.1.5 培养、扶持、规范租赁市场房屋中介
  
  6.2 经济调控
  6.2.1 制定专项租赁房开发商金融扶持政策
  6.2.2 制定专项租赁房承租方金融扶持政策
  6.2.3 房价控制和限购条件制定
  6.2.4 租赁房屋定价和管理水平
  
  6.3 城建提升
  6.3.1 合肥市租赁住房建设用地采用创新政策
  6.3.2 提升合肥市核心竞争力和美誉度
  6.3.3 提升合肥市对于流动人口的吸引力
  
  6.4 政策保障
  6.4.1 租售同权的落实到位
  6.4.2 明确住房承租人享有的社会公共服务权利
  
  6.5 观念引导
  6.5.1 以租售同权为契机逐步转变消费者观念
  6.5.2 提供法律援助消除承租群体申诉顾虑
  
  6.6 本章小结

  第七章 结论

  (1)本文采用定性和定量结合对合肥市住房租赁市场影响因素进行分析。我国住房租赁市场起步晚基础差,近些年研究多采用定性方法,缺乏数据支撑。本文基于国内学者研究成果和合肥市住房租赁市场实地问卷调查,依据文本研究理论基础,建立合肥市住房租赁市场的影响指标体系并使用 SPSS 定量分析。

  (2)针对实证分析结果,提出针对性建议。结合定量分析得出影响合肥市住房租赁市场发展的五个主成分因子,分别阐述具体举措建议,为下步工作推进提出参考。

  参考文献

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