欢迎访问CN论文网,主要提供代写硕士论文服务,以及了解代写硕士论文多少钱。网站地图

硕博执笔写作,后期辅助答辩

与国内800多家优秀期刊社合作

论文写作发表咨询热线18930620780
您当前的位置:CN论文网 > 工程管理硕士论文工程管理硕士论文

泗县房地产价格波动的原因探究

发布时间:2019-04-16
  摘 要
  
  房地产行业作为国民经济先导性、支柱性产业,对国民经济发展起着举足轻重的作用。房地产价格不仅关系到国家经济的健康稳定发展,而且与人们的利益密切相关。近几年来,我国房地产价格不断上涨,某些地区房价持续飙升,上涨幅度远远超过经济总体增长水平以及其他行业产品和服务的上升幅度。房价增长过快的态势,不单严重影响到城市居民的生活水平,也成为整个国民经济持续平稳发展的一个不稳定因素。
  
  通过阅读大量与房地产价格理论有关的文献,在对理论有一定认识的基础上,本文深入探究安徽省宿州市泗县房价发生变化的原因,以期从根本上找出导致安徽县域房地产价格波动的背后原因,从而提出有效的对策和建议,以使得安徽省县域房地产市场能平稳健康发展。
  
  本文重点研究泗县房地产价格的变动情况,首先,从理论方面对房地产价格的内涵、构成以及影响机制进行深入的阐释。其次,根据泗县的经济发展现状以及房地产市场发展现状,从定性角度对该县房地产价格进行分析,所使用的指标主要包括供给、需求、宏观调控、经济发展水平以及心理预期、城市规划等。基于以上研究,本文收集整理了泗县 2007-2016 年度对房地产价格影响比较大的八个因素以及相关数据,建立回归分析模型,然后利用逐步回归法进行筛选,确定主要的三个核心变量,并分析得出三个主要因素对房价的显着影响程度。

泗县房地产价格波动的原因探究
  
  最后,本文基于上述定性和定量分析,得出了如下结论:第一,对泗县房地产价格影响最大的因素是经济发展水平,该县国内生产总值每增加 1 亿元,平均房价就会随之增加 43.489 元;第二,对该县房地产价格影响第二大的因素是供求关系,其中,固定资产投资每增加 1 亿元将会使得平均房价将减少 17.388 元;第三,住宅销售面积每增加 1 万平方米将会导致平均房价将减少 21.635 元。为了使得泗县房地产市场能够平稳健康发展,本文基于上述分析提出了合理的对策与建议。
  
  关键词:   房地产价格;影响因素;多元回归法;逐步回归法。
  
  Abstract
  
  The real estate industry as a national economic leader and pillar industries of the national economy plays an important role. Real estate prices not only to the healthy and stable development of the national economy, but also closely related to people's interests. In recent years, China's real estate prices are rising, housing prices continued to soar in some areas, the rate of increase far exceeds the level of overall economic growth and the rise of other industrial products and services. Excessive growth of house prices trend, not only seriously affect the standard of living of urban residents,has also become a destabilizing factor in the sustained and stable development of the national economy.
  
  By reading a large number of literatures related to real estate price theory, based on a certain understanding of the theory, this paper deeply explores the reasons for the changes in housing prices in Sixian County, Anhui Province, in order to find out the real reasons which may lead to the real estate price fluctuations in Anhui County, so as to put forward effective countermeasures and suggestions, so that the county real estate market inAnhui Province can develop steadily and healthily.
  
  This paper focuses on the changes in real estate prices in Sixian County. First, it theoretically explains the connotation, composition and impact mechanism of real estate prices. Secondly, according to the economic development status of Sixian County and the development status of the real estate market, the real estate price of the county is analyzed from a qualitative perspective. The indicators used mainly include supply, demand, macro-control, economic development level, psychological expectations, and urban planning. On the basis of the above research, we collected 8 factors and related data of the impact of real estate prices in Sixian County in 2007-2016, and conducted empirical analysis on the main factors affecting the real estate price changes in Sixian County, through the establishment of multiple linear regression models to analysis the main factor which will affect real estate price affects in Sixian County from quantitative angle. Because of the high similarity between the established variables, we have established a stepwise regression method to study the factors affecting China's real estate prices, and determined these factors for housing prices. influence level.
  
  At the end of the paper, based on the qualitative and quantitative analysis of the factors affecting the real estate price in Sixian County, the following conclusions are drawn: First, the level of economic development has the greatest impact on the real estate price of sixian County, and the per capita GDP of Sixian is increased by 100 million Yuan, the average house price increased by 43.489 yuan; second, the supply and demand relationship has an important impact on the real estate price of Sixian County. For every 100 million yuan increase in fixed assets investment, the average residential price will be reduced by 17.388 yuan; the third is the increase of 10,000 square meters of residential sales area. The average residential price will be reduced by 21.635 yuan. In order to promote the healthy and benign development of the real estate market in Sixian County, this paper proposes rationalized policies and recommendations.
  
  Keywords:   real estate price;factors;multiple regression;stepwise regression。
  
  第一章 绪论
 
  
  1.1 选题背景及选题意义。
  
  1.1.1 选题背景。

  

  1998 年中国开始实行货币化之后,中国大量的单位福利分房制度被取缔,使得商品房的需求市场得到了很大的扩充。而随着按揭贷款制度的推行,消费者开始有足够的资金来支付高额的购房款,使得具有购买力的房地产消费者越来越多。
  
  此外,在中央和地方实行分税制的改革下,地方政府迫于地方财政的压力,开始大规模出让建设用地使用权,使得房地产商品有了赖以发展的空间,房地产业在市场的推动下开始逐步变得越来越举足轻重。房地产业的高速发展也极大地带动了上下游产业的发展,使得地方经济的有了明显的改观,并且经济发展水平在很大程度上受到房地产发展的影响。
  
  随着城乡经济的发展和改革,作为中部重要的发展省份之一——安徽,县域众多,县域人口总数也相对较多,据统计,安徽县域人口总数接近 5 千万,占安徽省人口总数的 70%以上;而县域土地面积也超过 75%。2016 年安徽省县域经济发展势头稳中求进,在安徽省 GDP 的贡献比例达到 45%以上,接近 50%。这意味着作为安徽省经济发展的基础和重要组成部分,其县域经济的发展意义重大。而县域经济发展离不开县域地产的发展,县域地产越繁荣,县域经济将更加稳定健康发展;反之,县域经济可能停滞不前。因此研究县域房地产价格意义重大。
  
  房地产作为一种高额的不动产,由于其具有独一无二性和不可移动性,使得房地产商品的价格规律与普通商品的价格规律之间存在明显的差异。主要表现为影响因素的多样性和异质性,如政策的宏观调整、房地产市场的供需关系以及其他因素等。我国各区域房地产市场总体情况目前保持健康快速发展的势头,房地产市场供求基本平衡,但在部分地区仍存在房价涨速过快、住房供给结构不合理、房地产开发企业资产负债比例较高等问题。为了解决这些问题,以保证房地产市场的健康发展,国家或区域宏观政策显得尤其重要。要进行调控,则必须首先认识到在影响房地产价格的众多因素中,哪些因素是至关重要的,哪些因素没有影响以及哪些因素影响力不大等问题。对不同因素的影响效果大小和方式的分析可以作为国家制定宏观经济政策和房地产开发企业战略调整的一个参考。
  
  目前国内对县域房地产业尤其是房地产住宅的价格波动的研究还略显单薄,因此,本文以安徽北部重镇—泗县为例,对影响安徽省县域房地产住宅的市场价格情况进行深入、系统的研究,以把握安徽县域住宅市场价格变动的影响因素。在此基础上,重点定量分析各种因素对房价变动的影响,并分析产生这种影响的原因。从而为地区制定更加科学合理的政策提供一些建议。
  
  1.1.2 选题意义。
  
  近年来,房地产价格的研究备受广大学者关注,尤其是“十九大”专门提出关于房地产的报告,报告指出要建立多主体供给、多渠道保证、租购并举等制度,这些制度的提出用来保障居民对房子的基本需求,当然,这一政策的提出,势必会掀起房地产市场的新的改革。2017-2018 年我国房地产调控力度较大,国家住房和城乡建设部提出的 2018 年重点工作之一就是县城去库存,这势必会影响县域房地产价格的波动。房地产市场的价格波动对社会有着多方面的影响,因此分析县域房地产价格的影响因素及其影响程度是具有现实意义和适用价值的。
  
  其理论意义表现如下:
  
  (1)全面分析安徽房地产价格的影响因素,了解房地产价格的主次影响因素,有助于宏观把控和微观调整以适应安徽县域经济的稳定发展。运用各种经济计量模型对影响安徽县域住宅价格的因素进行检验和分析,从而达到分析出影响其变动的根本因素,更好为政府出台政策提供依据。
  
  (2)推动县域房地产与县域经济发展的相关理论研究。目前国内对连接城市和农村的县域房地产市场的研究还很薄弱,本研究对完善房地产价格理论和发展县域地产理论有一定的推动作用。特别是对于县域房地产与区域经济发展的理论将产生一定影响。
  
  其实践意义表现如下:
  
  (1)以县域房地产的影响因素为出发点,将县域经济和县域房地产结合起来,能更好量化经济增长对房地产的影响程度,同时也为推动地产发展,促进县域经济增长提供新的工具和方式。
  
  (2)通过对影响安徽省县域住宅价格的一系列因素的分析研究,实际量化房地产与各因素的关联关系,了解房地产市场发展可能受到的制约因素和促进因素;有利于县域房地产行业的健康运行,有助于县城经济的有序发展,同时对加快城镇化建设和解决“三农”问题有着重要的实践意义。
  
  1.2 国内外研究现状。
  
  1.2.1 国外研究现状。

  
  国外房地产市场化程度较高,在房地产认识和研究方面也比较成熟。在早期,国外学者对房地产价格进行界定和划分,从单一影响因素逐步过渡到多因素分析,并从不同维度、不同认知角度对房地产价格进行线性回归分析和非线性回归分析。在这一过程中国外学者研究影响房价因素相对更加系统和成熟,研究方式和数学模型也趋于完善。
  
  (1)单一影响因素对房产价格影响的研究。在单一影响因素方面,如利率方面:美国学者 Adam 等通过研究利率和房地产价格之间关系,他们选取 15 个国家的利率和房价进行分析,研究结果显示,长期来看利率与房价之间存在负向效应关系,而是利率每上升 1%,房价下跌 0.3%[1];Ting Zhang、Dan Gerlowski 研究贷款利率和房地产价格之间关系,他们选取的对象是美国 20 个城市房地产市场,研究结果显示,贷款利率越高,房价会降低[2]。在研究人口和房地产价格变化方面,Stuart A. Gabriel, Joe P.Mattey 利用人口经济学理论以及房地产经济理论分析美国加州的住宅价格变化情况,他们从理论上分析得出加州住宅价格变化的主要原因是净人口的迁移[3];学者 Yumi Saita、ChihiroShimizu 通过对比分析美国人口和日本人口对房地产价格的影响,分析得出人口越多,房地产价格越高;反之,房地产价格越低[4]。还有一些学者通过研究人均可支配收入对房价波动的影响,分析它们之间可能存在的关联关系。Sean, Holly选取美国人均可支配收入与实际住宅房价,通过协整回归发现这两者之间存在长期稳定的线性回归关系[5]。
  
  (2)多重因素对房产价格影响的研究。随着学者对房地产认识越来越深刻,他们开始转变思路,从单一影响因素逐步过渡到多维度影响因素,也就是说房地产价格的波动是多因素共同作用的结果。学者 Andre K.Anundsen 和 Eilev S.jansen 选取 1987-2004 年挪威房地产价格与贷款数据,利用结构向量均衡修正模型(SVECM)研究房价与贷款的相互关系,研究结果演示,他们之间互为因果关系,而且房地产额与贷款相互依赖,互相影响。具体表现为,当挪威房地产价格上升时,贷款量会增加;而贷款量的增加和扩张又反过来影响房价的进一步提升;另外他们还发现收入预期、经济增长、贷款利率这些影响因素也会促进挪威房地产价格增加[6]。学者 Miller 和 Lpeng 利用向量自回归模型(VAR 模型)分析房地产价格波动与人均收入、人口增长率、失业率以及 GDP 等之间的变化规律,研究结果显示房地产价格波动与失业率之间不存在显着关系,但是与人均收入、人口增长率以及 GDP 之间存在正向显着的关系,也就是说人均收入的增加、人口增长率的提升以及 GDP 的增长会使得房地产价格上升;反之,房地产价格将会下降[7]。
  
  1.2.2 国内研究现状。
  
  我国学者在研究房地产市场方面起步较晚,研究进程较短,在房地产价格波动的理论研究方面会比较多,但是实证分析方面稍显不足。近年来,各区域房地产价格变动的研究备受广大国内学者关注。
  
  (1)单一影响因素对房产价格影响的研究。
  
  在土地价格与房地产价格的研究方面,学者李潇潇,冯庆水选取中国土地价格和房地产价格作为研究对象,运用协整检验和 ECM 模型进行分析,结果显示房地产价格和土地价格之间存在长期稳定的均衡关系,而且土地价格对房地产价格有正向的促进效果,房地产价格随土地价格增加而增加,随土地价格的降低而降低[8]。在利率与房地产价格方面,贺晨分析房地产价格与利率之间的关系,他利用回归分析得出利率和房地产价格之间存在长期稳定的关系[9]。吴佳首先收集我国历年的利率调整和房价变动,利用趋势分析定性得出利率的调整会对房地产市场的供需关系产生影响,在实证上,他收集 1992-2014 年的利率和房地产价格数据,利用协整回归模型进行分析,结果显示,就中短期而言,利率的提升有助于促进房地产价格的提升;但是长期而言,利率的提升反而会使得房价下降[10]。
  
  (2)多重影响因素对房产价格影响的研究。
  
  房地产市场在我国的高速发展,尤其是近年来房价的剧烈上涨引发了很多的社会问题,这些都使学者投入更多精力到房地产价格研究领域。他们开始选择多维度分析房价的影响因素。权杰庆,段囡,王超,刘勇庆选取平均房价作为因变量,选取城镇人均收入、国内生产总值、房屋建筑总面积、钢铁销售量、人均竣工产值、新开工面积、住宅竣工价值等作为自变量建立模型进行研究,研究结果显示,对房价起促进作用的变量包括国内生产总值和人均收入,对房价起抑制作用的是房屋建筑面积[11]。王晓英建立以平均房价为因变量,以土地购置费、竣工房屋造价、地区生产总值等变量作为解释变量,利用逐步回归法得出显着影响平均房价的因素包括:土地购置费、竣工房屋造价、地区生产总值,这三个解释变量均能促进房地产价格的提升[12]。高成霞建立区域房地产价格变动模型,他以成都市平均房价为因变量,以年末总人口数、第二产业产值、第三产业产值、人均 GDP 等指标为自变量,建立数学模型,研究结果显示成都区域主要影响因素为市场供求关系、人均 GDP 和固定资产投资额,最后他通过实证分析的结果提出稳定成都市房地产价格的相关建议[13]。金克镇选取天津市平均房价作为因变量,以人口总数、CPI 等作为解释变量,利用相关分析和回归分析得出影响天津房价的核心变量包括人口总数、CPI 以及虚拟变量区域宏观调控政策[14]。程选、岳国强和任荣荣根据美国、英国等地区长达 40 年左右的房价变化,得出房价涨幅围绕着名义收入增长率波动,收入的趋势决定房价的走势这一结论[15]。沈悦和刘洪玉通过对从 1995年到 2002 年我国的 14 个城市房价和宏观经济指标的数据研究房价与宏观经济发展的内在联系,得出的结论是宏观经济发展和房价之间存在着较为稳定的均衡关系,城镇居民的家庭人均可支配收入、总人口数、失业率等变量对于房价影响显着[16]。潘琴和陈多长通过对浙江省从 1991 到 2011 年相关数据的实证研究,认为中、高收入人群的可支配收入是推升浙江省房价上涨的重要原因,并且高收入人群收入增加的时候可以通过房地产交易来获得财富,而这种行为会使得住房价格继续上涨[17]。
  
  1.2.3 文献综述。
  
  经济发达的西方国家,房地产市场经济的机制已经趋于完善,运行也接近于成熟。西方发达国家对房地产的研究比较早,认识也相对成熟和深刻,国外的学者们也早已深刻的认识到房地产业的地位和作用。国外尤其是西方发达国家从单一到多种因素分别对人口、收入、宏观经济、空置率、土地、环境等各个方面对房地产价格的影响进行了研究。在研究房地产价格的影响因素中,他们主要以时间为轴线,建立回归模型,研究结论中显示收入、利率、人口和土地是影响房地产价格的主要因素[18]。但由于国情和相关房地产政策的差异性,国外的研究并不完全适用于我国房地产价格的研究,国外的成果对我们研究房地产价格的方法和思路有借鉴意义。
  
  国内学者主要借鉴和模仿国外学者的研究方法和研究模型。近年来,国内学者开始由单一的因素分析转变为多重因素的回归分析,有的学者以国家为研究对象,根据国家级的统计数据从宏观上分析中国整体房地产价格的多重影响因素,根据得出的研究结论提出有针对性的建议;有的学者开始针对某一类特定城市或者某一城市进行具体的分析研究,依据该城市的统计数据进行该城市房地产价格的多重显着影响因素的分析,并得出自己的结论[19]。由于数据取得等方面的原因,这类研究以面向一二线的大城市为研究对象的居多,对与三四线城市和县域范围内的研究尚处于起步阶段,没有建立起完整的研究系统。
  
  【由于本篇文章为硕士论文,如需全文请点击底部下载全文链接】
 
  
  1.3 研究内容、方法及研究思路

  1.3.1 研究内容.
  1.3.2 研究方法.
  1.3.3 研究思路.
  
  1.4 研究技术路线及创新点.
  1.4.1 研究技术路线.
  1.4.2 本文的创新点.
  
  第二章 房地产价格的构成及形成机制.
  
  2.1 房地产价格的涵义.
  
  2.2 房地产价格的构成和影响因素.

  2.2.1 经济因素
  2.2.2 社会因素
  2.2.3 金融因素
  2.2.4 政策因素
  
  2.3 房地产价格的形成机制.
  2.3.1 经济发展决定理论.
  2.3.2 生产成本决定理论.
  2.3.3 供求关系决定理论.
  
  第三章 安徽县域经济发展与房地产市场定性分析.
  
  3.1 县域经济含义和特征
  
  3.2 安徽县域经济发展特点

  3.2.1 经济总量持续增长,整体实力不断增强
  3.2.2 产业结构不断调整,发展水平持续优化
  3.2.3 各类指标不断优化,综合实力持续提升
  
  3.3 安徽省县域经济存在的问题
  3.3.1 产业结构缺乏协调
  3.3.2 经济发展缺乏持续
  
  3.4 房地产业在县域经济发展中的地位和作用
  3.4.1 房地产业在县域经济发展中的地位
  3.4.2 房地产业在县域经济发展中的作用
  
  第四章 泗县房地产市场的发展现状及影响因素分析
  
  4.1 泗县县域经济及房地产发展现状

  4.1.1 泗县县域经济发展现状
  4.1.2 泗县房地产发展现状
  
  4.2 泗县房地产市场特点
  4.2.1 房地产价格持续增加,刚性需求下降
  4.2.2 供方市场日趋成熟,产品品质有待提高
  
  4.3 泗县房地产价格影响因素
  4.3.1 供给因素
  4.3.2 需求因素
  4.3.3 宏观调控因素
  4.3.4 经济发展因素
  4.3.5 其他因素
  
  第五章 泗县房地产价格影响因素实证分析
  
  5.1 指标选取与数据来源

  5.1.1 指标选取
  5.1.2 数据来源
  
  5.2 模型建立
  
  5.3 描述性统计分析
  
  5.4 安徽省宿州市泗县房价影响因素的实证分析

  5.4.1 回归分析
  5.4.2 多重共线性检验.
  5.4.3 模型调整.
  5.4.4 模型对比.
  5.4.5 模型检验.
  
  5.5 实证总结.

  第六章 结论

  本文选取安徽泗县 2007—2016 年的县域房地产价格及相关影响因素的数据,利用逐步回归法对安徽泗县住房价格的因素进行梳理,筛选国民生产总值、固定资产投资额以及住宅销售面积这三个显着变量,并定量分析这些变量对房地产价格产生的影响,通过实证研究得出以下结论:

  (1)泗县经济发展促进泗县平均房价的提升利用逐步回归法得出最后的回归模型,模型显示泗县国民生产总值(X1)与泗县平均房价之间存在正向关系,表 5-8 回归结果显示,X1 的 t 值为 10.10,在三个解释变量中 t 值最大,说明泗县国民生产总值对泗县平均房价的影响是最强烈的,这也从侧面表明泗县区域经济的发展能快速促进该区域的房价上涨。区域经济的发展能提升该区域的就业水平,而且在经济、金融、农业、服务业等方面都有促进作用,在无形中就会刺激房地产市场需求,需求的提升会使得房地产价格提升;另外,在经济学预期理论中,泗县经济发展会提升泗县房地产价格的预期,泗县房地产价格预期也会上涨。

  (2)固定资产投资对泗县平均房价有逆向影响逐步回归的结果显示,固定资产投资额对房地产平均价格之间有显着影响,这种影响是负向的,也就是说固定资产投资额对房地产平均价格有抑制作用。随着泗县经济发展,泗县开始逐渐引进投资商,投资额逐年呈现上升趋势,而泗县全社会固定资产投资也会增加。从供给角度而言,房地产投资额是投资商对房地产的投资,是房屋市场供给的体现;在经济学供给理论中,我们知道,当房地产市场需求不变情况下,房地产投资额的增加也就是供给增加,会使得供需关系的均衡价格下降。近些年,泗县房地产价格处于平稳增长阶段,泗县房地产市场的发展离不开当地政府大管控和市场供需关系,需要政府对房地产市场进行合理管控,保证房地产市场健康稳定发展,这样才能保证泗县经济进行结果转型并平稳发展。

  (3)房地产销售面积对泗县平均房价有抑制作用逐步回归的结果显示,房地产销售面积对泗县房地产平均价格之间有显着影响,这种影响是负向的。根据边际效用理论,一件商品的价格是由其最后一个效用决定的,住宅销售面积越多,住宅的效用是递减的,因此住宅的价值表现为住宅价格下降。泗县经济相对比较落后,为推动经济发展,泗县房地产销售面积可进行合理性扩展,以满足房地产市场需求的同时,刺激房地产价格,使得泗县经济稳步上升。

  参考文献

点击下载全文